Handhaving van de bestemmingsplannen voor vakantieverhuur
Dit artikel bekritiseert Bonaire’s nieuwe handhaving van bestemmingsplannen voor vakantieverhuur, met het argument dat het de lokale economie kan verwoesten door het afschrikken van veel betalende toeristen en het beïnvloeden van aanverwante diensten. Ze roepen op tot publieke steun via sociale media om deze veranderingen tegen te houden.
Een groep verhuurders en huiseigenaren verzet zich tegen de handhaving van de bestemmingsplannen voor vakantieverhuur op Bonaire. Aangezien dit een bedreiging zal vormen voor de lokale economie, omdat het bezoek van toeristen, die veel geld uitgeven, zou kunnen afnemen. Waarmee ook de daarmee samenhangende diensten zouden kunnen worden aangetast. Het publiek wordt via sociale media opgeroepen om deze veranderingen te voorkomen. Lees verder om jezelf goed te informeren over de bestemmingsplan handhaving. Help mee om de voorraad prachtige privévakantiewoningen op Bonaire op niveau te houden!
Handhaving bestemmingsplan
Decennialang heeft de eilandregering een oogje dichtgeknepen voor kortetermijnvakantieverhuur in gebieden die daar niet voor bestemd zijn. Deze stilzwijgende goedkeuring is de status quo zolang de meesten zich kunnen herinneren, ruim tien jaar geleden. Veel kopers van een tweede huis hielden bij het kopen van onroerend goed op Bonaire rekening met de vrijheid om hun huis te gebruiken als inkomstengenererende investering.
De arbitraire beslissing van de regering om deze al lang bestaande bestemmingsplannen plotseling en onmiddellijk te handhaven, heeft velen verrast. Een agenda van een paar betaalde consultants met een bekende hotelgerichte vooringenomenheid lijkt ten grondslag te liggen aan deze drang naar onmiddellijke handhaving.
De redenering van het OLB is gebaseerd op verschillende onjuiste verklaringen van “feiten”
Hotel- en resortgasten geven meer uit op het eiland dan huurders van privévilla’s.
Niet waar. Hotels houden de meeste, zo niet alle, ondersteunende diensten (schoonmaak, wasserij, catering, onderhoud, autoverhuur, etc.) in eigen beheer. En de winst uit overnachtingen vloeit in de meeste gevallen van het eiland naar buitenlandse investeerders. Vergelijk dit met de verhuur van particuliere woningen, waar al deze diensten worden ingehuurd van lokale, onafhankelijke leveranciers. Het geld dat wordt betaald voor deze diensten blijft op Bonaire en ondersteunt direct onze economie.
Als privéwoningen niet langer beschikbaar zijn, zullen kortetermijnbezoekers de volgende keer een hotel of resort boeken.
Niet waar. Hoewel sommige huurders van privéappartementen naar hotels verhuizen voor een soortgelijke ervaring, zullen de duurdere huurders van privéwoningen dat niet doen. Er is een reden waarom deze welgestelde reizigers kiezen voor een privéwoning – ze willen privacy. Als er geen voorraad is van privéwoningen, zullen deze reizigers Bonaire gewoon inruilen voor een ander Caribisch eiland waar wel aan hun eisen wordt voldaan.
Deze handhavingsactie heeft gevolgen voor minder dan 100 particuliere woningverhuurders.
Niet waar. Een online inventarisatie van particuliere woningverhuur door lokale makelaars in 2022 onthulde ten minste 300 vakantiewoningen voor de korte termijn in Residential Areas I, II en III. Dit aantal ligt waarschijnlijk hoger, omdat sommige particuliere verhuurders geen website of beheerder hebben. Het besluit van het OLB is gebaseerd op onjuiste gegevens. OLB doet ook onjuiste aannames om de handhaving te rechtvaardigen.
Het verbieden van vakantieverhuur op korte termijn zal de sociale cohesie in de getroffen buurten verbeteren.
Niet waar. Voor zover ik het plan van OLB begrijp, wordt alleen verhuur voor een periode van minder dan drie maanden verboden. Het is moeilijk te geloven dat een huurperiode van drie of zes maanden aan een groep stagiairs de sociale cohesie in een buurt zal bevorderen. Vooral in de chique buurten die rechtstreeks door dit verbod worden getroffen. Hetzelfde geldt waarschijnlijk voor de Mariadal-specialisten die voor een paar maanden naar het eiland komen. En van plan zijn om na afloop van hun contract weer te vertrekken.
Betaalbare huisvesting zal het resultaat zijn van deze handhaving.
Niet waar. Huizen in de hoogste prijsklasse, $750.000+, zullen waarschijnlijk in waarde dalen als dit verbod wordt opgelegd. Dit komt omdat veel huiseigenaren daar afhankelijk zijn van vakantieverhuur om de hoge eigendomskosten te compenseren. Wanneer een grote hoeveelheid huizen de markt overspoelt, dalen de prijzen – net als de bijbehorende VGB waar de overheid op vertrouwt. Het echte pijnpunt voor betaalbare woningen op Bonaire ligt echter bij de woningen van $200.000 of minder. Deze bescheiden woningen zullen niet profiteren van een prijsdaling als gevolg van een verandering in de prijsstelling op de duurdere woningmarkt. Zelfs als een Sabadeco villa 25% in prijs daalt (wat een zeer waarschijnlijk scenario is voor alle woningen in de getroffen gebieden), zal dat absoluut niet gelijk zijn aan een identieke procentuele daling voor woningen in de prijsklasse waar een verlaging het meest nodig is. Dit is basiseconomie.
Handhaving zal de betaalbare huurmarkt ook niet helpen. Als villa’s in gebieden als Sabadeco, Belnem of Punt Vierkant zelfs maar in de lange termijn huurmarkt worden gezet, zal geen enkele particuliere woning in die gebieden een markthuur hebben van minder dan $2.000 per maand (aan de zeer lage kant). Dit verbod zal de betaalbare huurkwestie helemaal niet helpen.
Negatieve gevolgen voor de economie van het eiland
Huiseigenaren, huurders en vakantiegangers zullen niet de enigen zijn die hierdoor worden getroffen. Actieve handhaving zal een negatieve invloed hebben op de economie van het eiland.
Lokale bedrijven zullen een flinke klap krijgen.
Winstdalingen in dienstverlenende sectoren zoals vastgoedbeheer, schoonmaak, wasserij en autoverhuur zijn te verwachten. Maar het gaat verder dan winst voor lokale bedrijfseigenaren.
Werkloosheid zal stijgen.
Banen staan op het spel. Heel eenvoudig. Als er minder vraag is, zullen er minder banen zijn voor schoonmakers, vastgoedbeheerders, onderhoudsploegen en tuinmannen. De werkloosheid zal zeker stijgen.
Blue Economy is niet bereikbaar.
En dan is er nog het concept van de Blue Economy en het doel om welgestelde bezoekers met meer geld aan te trekken in plaats van laagwaardig massatoerisme. Het verkleinen van het aantal privéverblijven past niet bij dit doel. Veel van onze gewaardeerde, duurdere bezoekers komen hier specifiek voor de privacy en rust die een privéwoning biedt. Deze bezoekers huren auto’s, winkelen bij de plaatselijke kruideniers en dineren in onze vele restaurants. Al deze activiteiten stimuleren onze lokale economie veel meer dan de “all-inclusive” hotel- en resortgasten die zich zelden buiten de muren van hun accommodatie begeven. Laat staan dat ze direct bijdragen aan de lokale economie zoals huurders van een privéwoning dat doen.
Het verlies van deze welgestelde toeristen zal een directe impact hebben op de economie, maar daar zal het niet bij blijven. Als er in de toekomst geen vraag meer is naar luxe tweede huizen in villa-stijl, zal ook de bouwsector een terugval zien.
Minder banen in de bouw.
De bouw is na het toerisme de grootste economische motor op dit eiland. Minder nieuwe huizen betekent minder banen in de bouw en minder vraag naar materialen. Dit schaadt de algehele economie en banenmarkt van Bonaire verder.
Als de regering volhardt in haar plan om dit verhuurverbod onmiddellijk af te dwingen, denk ik dat de vastgoedmarkt op het eiland in een soortgelijk scenario terechtkomt als in 2008-2009. Als je die neergang niet hebt meegemaakt, prijs jezelf dan gelukkig. Het duurde jaren om te herstellen van de gedaalde vastgoedwaarden en een wankele economie.
Het vreemdste van deze situatie is dat de enige mensen die baat hebben bij handhaving een handjevol huiseigenaren zijn die zeggen dat ze geen vakantiegangers in hun buurt willen. Deze huiseigenaren realiseren zich niet dat als dit handhavingsinitiatief wordt uitgevoerd, de waarde van hun eigen eigendommen met 25% of meer kan dalen.
Misschien zijn vakantiegangers toch niet zo slecht om als kortetermijnburen te hebben.
Wil je onze actie om tegen dit voornemen van de Bonairiaanse overheid in verweer te komen, steunen? Deel dan je ‘likes’ uit op Facebook, aan de berichten van ons (Ron Opdam) in het artikel van ons bestuur (OLB) over deze campagne. Het zou helpen het publiek correct te informeren en hopelijk OLB op andere gedachten te brengen en daarmee de voorraad prachtige privévakantiewoningen op Bonaire op niveau te houden.
Wij hebben gisteren bericht gekregen dat onze vakantie door deze nieuwe regelgeving helaas niet doorgaat. Eén enorme teleurstelling omdat we hier niet op gerekend hadden. De tickets waren al geboekt en omboeken naar een andere periode kost €600,-. Omdat de eerste week van ons verblijf in de kerstvakantie valt was het lastig om iets anders te vinden met dezelfde vliegdata. Ik ben het oneens met deze nieuwe regels. Het levert geen enkele win-win situatie op. We hadden zo’n mooi plekje gehuurd in Sabal Palm vlakbij Lac Bay.
Beste Hetty, wat een vreselijk nare situatie! Hebben jullie inmiddels een goed alternatief gevonden? Er zijn, ook in onze portefeuille, ook woningen die wel voor korte termijnen verhuurd mogen worden, alleen wordt het dringen. De gasten uit de circa 300 ‘verboden woningen’ kunnen lang niet allemaal meer terecht op het eiland, tenzij ze naar een hotel of resort willen gaan.
Vandaar de enorme schade die aan onze economie voorzien 🙁
Klopt, ook wij horen nu al geluiden over het niet in een hotel te willen zitten maar graag gewoon in een Privé villa, en gaan nu helaas uitwijken richting Curacao!
Ook onze geweldige Boneriaanse Tuin man en Vrouw moeten we gaan stop zetten en die balen enorm nu.
En om meer sociale cohesie te krijgen in de buurt weet ik niet of je dat ook opbouwt als de huizen deels zouden worden ingevuld met stagiares ( over geluidsoverlast gesproken?)
Voor de woning tekorten is deze maatregel zeker niet de oplossing, verre van!
Kortom ik hou mn hart vast voor dit prachtige Eiland……
Wij zijn het helemaal eens met dit schrijven. Hebben zelf een huis op Bonaire dat voor korte termijn wordt verhuurd en wij zijn tijdens de periode van aankoop nooit geïnformeerd dat er sprake was van gedogen. Niet door makelaar en niet door notaris. Er werd in de brochures zelfs melding gemaakt dat het huis ideaal zou zijn voor vakantieverhuur.
Alle inkomsten uit de verhuur worden besteed op Bonaire, niets vloeit naar Nederland. Daarbij is er ook nog nooit een klacht geweest van buren in de wijk over overlast door huurders.
Het werk dat wij uitbesteden aan de lokale ondernemers zal ook wegvallen bij een verbod en handhaving.
Hopelijk komt het bestuur nog tot bezinning of wordt er een middenweg gevonden.
Net het bericht van Ansje gelezen en de daarop gegeven reactie door u. Het zou een heel slechte zaak zijn dat het hele eiland afhankelijk is van de huurders van deze 300 huizen. Gemiddeld 4 mensen in een verhuurd huis en de hele economie van Bonaire hangt aan de tiet van deze 1200 mensen. Kamermeisjes, schoonmakers, restaurants, kruideniers, winkels, autoverhuurders….. zeg maar 15.000 mensen (de rest is ‘al binnen’ en verwoont hier zijn geld) + de infra van Bonaire hangt af van 1200 mensen die hier vakantie komen vieren. Dat zou inhouden 12 mensen worden in leven gehouden door 1 boven-modale tourist. Tevens zouden deze mensen er voor zorgen dat het OLB al zijn taken nog zou kunnen uitvoeren.
Deze 1200 mensen nemen met hun ruime, boven-modale gehuurde vakantiewoningen een dusdanig oppervlakte in van het eiland dat je je kunt afvragen hoeveel, volgens u, ‘….“all-inclusive” hotel- en resortgasten die zich zelden buiten de muren van hun accommodatie begevende mensen’…. je op deze lokatie zou kunnen herbergen zodat je een veelvoud kamermeisjes, schoonmakers, restaurants, kruideniers, winkels, autoverhuurders nodig hebt waardoor de economie van het eiland nóg verder opgeschroefd zou kunnen worden.
Ik heb het gevoel dat u vooral voor uw eigen portemonnee praat zonder de gevoelens en de portemonnee van de overige bewoners van Bonaire in acht te nemen.
Beste Johan, ik zal het rekensommetje even voor u maken, want die 1,200 gasten waar u op uitkomt is echt héél fors uit de richting.
Die 300 woningen met 60% bezettingsgraad (terwijl de meeste privévilla’s in onze portefeuille gemiddeld tegen de 70% scoren) en 4,3 volwassen gasten (het gemiddelde aantal per boeking in onze portefeuille) en een gemiddelde verblijfsduur van 10 nachten, geven:
365 * 60% * 4,3 * 300 = 282,510 ‘gastendagen’ per jaar, gedeeld door die 10 dagen gemiddeld, maakt 28,251 gasten per jaar.
Dat is twee maandgemiddelden van wat TCB opgeeft aan stay-overgasten, oftewel 16,67% van het totaal.
En dat gaat dan ook nog eens om de ‘hoogwaardige’ toerist die Bonaire binnen wil halen, de reiziger met de relatief diepe zakken.
Wellicht houdt ons eilandbestuur dezelfde rekenmethode als u aan en voert zij om die reden dit desastreuze beleid voor onze economie en ons toerisme uit.
Nee het gaat hierbij helemaal niet over mijn eigen portemonnee. Het gedeelte van de vakantiewoningen die wij beheren in Woongebied I, II en III is relatief beperkt en bovendien zullen de meeste eigenaren overgaan op de middellangetermijnverhuur, bijvoorbeeld aan een groep stagiairs.
Wij staan volledig achter u en de andere huis eigenaren .
Zijn net Terug vanuit Bonaire, hebben ook in een appartement / huis onze vakantie gehouden.
De cruiseschepen met de vakantie gangers geven geen geld uit op het eiland bij de restaurants .
Door deze vakantiegangers van de cruiseschepen ontstaan de files in de golfkarretjes , verschrikkelijk.
We zouden het verschrikkelijk vinden om in een all inn hotel te verblijven.
Veel succes en hopen ook weer bij jullie te kunnen boeken en of bij een van de andere huiseigenaren.👍
Beste Bianca en Ed, dank voor jullie reactie en steun! Gelukkig blijven er nog een behoorlijk aantal villa’s (en appartementen) in onze portefeuille (en die van de andere verhuurbeheerders) over in de gebieden waar vakantieverhuur toegestaan is, maar je kunt als overheid niet ‘zomaar’ 300 woningen van de markt afhalen zonder dat dit de economie en het toerisme extreem gaat schaden. We hopen dat het Bestuurscollege van Bonaire dit tijdig inziet en tot inkeer komt.
Misschien is de handhavingswet erg goed voor het milieu van Bonaire en de lokale bevolking.
Het eiland wordt weer wat meer voor de Bonairianen die alleen nog maar naar de dure supermarkten moeten.
Wij kennen nog de tijd van rust en lokale kraampjes met groente en fruit.
Jammer dat het eiland nu overspoeld wordt met rijke nietszeggende mensen.
Ook de drukte en files naar Kralendijk horen niet bij Bonaire.
Jullie kunnen je beter richten op natuurbehoud en kleinschaligheid.
Beste Ansje, dank voor je reactie. We snappen volledig wat je zegt, maar dit is precies de denkfout die onze overheid ook maakt: nu wordt precies het verkeerde type toerist aangepakt! De belasting voor het milieu, de natuur en de wegen op ons eilandje, komt met name voort uit het cruise- en massatoerisme in de resorts en hotels. Die ‘rijke en nietszeggende (?) mensen’ huren een privévilla en spenderen veel meer in de lokale economie dan die massa die op het resort eet, drinkt en verblijft.
We durven zelfs te stellen dat met louter privé-accommodatiegasten, de tijd van rustige wegen, groente- en fruitstalletjes en betaalbare supermarkten weer terug zou keren.